Você comprou um imóvel na planta mas as circunstâncias mudaram — não consegue mais pagar as parcelas, mudou de cidade, ou simplesmente desistiu do negócio. Agora precisa fazer o distrato imobiliário e quer saber: quanto a construtora pode ficar do meu dinheiro?
Esta é uma das perguntas mais frequentes no direito imobiliário brasileiro — e a resposta mudou significativamente em setembro de 2025, quando a 3ª Turma do STJ firmou entendimento histórico limitando a retenção máxima a 25% dos valores pagos e determinando a devolução imediata ao comprador. Entenda tudo neste artigo da TLN Advocacia.
O Que é o Distrato Imobiliário?
O distrato imobiliário é a rescisão formal de um contrato de compra e venda de imóvel, geralmente na planta. Ele pode ocorrer por iniciativa do comprador (quando este desiste ou não consegue mais pagar) ou por culpa da construtora (quando há atraso excessivo na obra ou descumprimento contratual).
Cada caso tem regras muito diferentes — e confundi-los pode custar uma fortuna:
- Distrato por iniciativa do comprador: construtora pode reter uma parte dos valores pagos
- Distrato por culpa da construtora (ex: atraso): comprador recebe 100% de volta + multa
Antes de assinar qualquer distrato, identifique quem é o responsável pelo problema. Essa distinção define se você receberá tudo de volta ou sofrerá desconto.
A Nova Regra do STJ de Setembro de 2025: Teto Global de 25%
Em setembro de 2025, a 3ª Turma do STJ estabeleceu um marco histórico para o mercado imobiliário brasileiro. A decisão determina que, quando há relação de consumo, a retenção máxima em caso de distrato não pode ultrapassar 25% do total pago pelo comprador — independentemente do que o contrato preveja.
O ponto central e revolucionário da decisão é o chamado teto global de 25%: mesmo que o contrato preveja múltiplos descontos acumulados (cláusula penal + despesas administrativas + comissão de corretagem + tributos + taxa de fruição), a soma de todos esses itens não pode ultrapassar 25% do valor efetivamente pago pelo comprador.
Além disso, o STJ determinou que a devolução ao comprador deve ser imediata — e não apenas após a conclusão da obra, como previa a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018).
O Que Diz a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018)?
A Lei 13.786/2018 estabeleceu dois regimes de retenção, que seguem sendo referência base — mas agora subordinados ao entendimento do STJ pelo CDC:
| Regime | Retenção Máxima (lei) | Observação STJ 2025 |
| Incorporação comum | Até 25% do valor pago | Teto confirmado pelo STJ |
| Patrimônio de afetação | Até 50% do valor pago | STJ pode reduzir se abusivo |
| Loteamento | Cláusula penal de 10% do contrato | Mais taxa de fruição (0,75%/mês) |
| Distrato por culpa da construtora | 0% (devolução integral) | + multa em favor do comprador |
Quando Você Tem Direito a 100% de Volta?
Nem toda rescisão implica desconto. Você tem direito a receber tudo de volta, integralmente, nas seguintes situações:
- A construtora atrasou a entrega além dos 180 dias de tolerância
- A construtora descumpriu cláusulas essenciais do contrato (metragem, especificações, etc.)
- O empreendimento teve cancelamento de incorporação ou falência da construtora
- Foram vendidas unidades fraudulentas ou com vícios jurídicos na documentação
Nesses casos, o teto de 25% não se aplica — ele vale apenas quando a rescisão é por iniciativa unilateral do comprador sem culpa do vendedor.
Passo a Passo Para Pedir o Distrato
- Verifique se a culpa é sua ou da construtora — isso define se haverá retenção
- Reúna todos os comprovantes de pagamento (parcelas, entrada, corretagem)
- Calcule quanto já foi pago e qual seria o máximo retido (25%)
- Consulte um advogado especializado antes de qualquer assinatura
- Notifique a construtora formalmente por escrito, preferencialmente via cartório
- Não assine o distrato oferecido pela construtora sem análise jurídica prévia
- Se houver retenção acima de 25%, questione judicialmente
Cuidados Antes de Assinar o Distrato
O documento de distrato apresentado pela construtora é elaborado para proteger os interesses dela — não os seus. Fique atento a:
- Cláusulas de retenção acima de 25% do valor pago
- Prazos de devolução superiores a 30–60 dias (abusivos)
- Renúncias a eventuais indenizações futuras por vícios ou atrasos
- Desconto de valores que não constam como encargos legítimos
- Ausência do ‘Quadro-Resumo’ exigido por lei com todas as informações do contrato
Um advogado especializado pode economizar dezenas de milhares de reais na revisão de um distrato imobiliário. Não abra mão dessa proteção.
Conclusão: Não Aceite Qualquer Percentual — Consulte a TLN Advocacia
O distrato imobiliário é um dos momentos em que o consumidor é mais vulnerável a perder dinheiro por desinformação. Com a decisão do STJ em 2025 limitando a retenção a 25% — e determinando devolução imediata — o cenário nunca foi tão favorável ao comprador.
A TLN Advocacia tem experiência sólida em direito imobiliário e pode analisar seu contrato, calcular o valor que você tem direito a receber e conduzir todo o processo de distrato — seja extrajudicialmente ou perante o Poder Judiciário. Agende sua consulta hoje mesmo.
