Você alugou seu imóvel, o inquilino parou de pagar e agora não sabe como sair dessa situação. Essa é uma das angústias mais comuns entre proprietários brasileiros — e ela tem solução jurídica clara e eficaz. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) protege o proprietário com um arsenal de ferramentas legais, e a TLN Advocacia explica passo a passo o que você pode e deve fazer.
Quanto Tempo o Proprietário Deve Esperar?
Não existe obrigação legal de esperar meses antes de agir. A partir do primeiro dia de atraso, o proprietário já tem o direito de notificar o inquilino. Na prática, recomenda-se aguardar um prazo razoável de 5 a 10 dias úteis após o vencimento — especialmente no primeiro mês — para descartar falhas bancárias ou esquecimentos.
Após esse prazo, sem pagamento e sem resposta satisfatória, é hora de agir. Cada mês perdido é dinheiro que provavelmente não voltará.
Notificação Extrajudicial: Primeiro Passo Obrigatório
Antes de entrar com ação, o ideal é enviar uma notificação extrajudicial ao inquilino — preferencialmente por cartório ou correio com aviso de recebimento (AR). Esse documento formaliza a cobrança e documenta que o locatário foi avisado. Ele serve como prova essencial no processo judicial caso o inquilino alegue que não sabia da dívida.
A notificação deve informar:
- O valor total devido (aluguel + encargos + juros e multa contratual)
- Prazo para pagamento (geralmente 3 a 5 dias após o recebimento)
- Advertência de que o inadimplemento gerará ação de despejo
Ação de Despejo por Falta de Pagamento: Rápida e Eficaz
O Que é a Ação de Despejo?
A ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento judicial que obriga o inquilino a desocupar o imóvel. Com a Lei 12.112/2009, o processo se tornou muito mais célere e favorável ao proprietário.
Prazo de 15 Dias Para o Inquilino Purgar a Mora
Quando a ação é ajuizada, o juiz concede ao inquilino o direito de pagar a dívida em 15 dias e ficar no imóvel — isso é chamado de purgação da mora. Porém, esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses. Se o inquilino já usou esse benefício nos últimos dois anos, o juiz pode decretar o despejo diretamente, sem nova oportunidade de pagamento.
Liminar de Despejo em 15 Dias
Em contratos com fiador ou seguro-fiança, o proprietário pode requerer liminar de despejo em 15 dias — uma decisão judicial antecipada que ordena a desocupação imediata sem aguardar o julgamento final. Essa é uma das ferramentas mais poderosas da Lei do Inquilinato para proprietários bem assessorados.
O Que o Proprietário Pode Cobrar na Ação?
A ação de despejo pode cumular o pedido de desocupação com a cobrança de todos os valores devidos, incluindo:
- Aluguéis atrasados + encargos (IPTU, condomínio, taxas de serviço)
- Multa contratual por inadimplemento (geralmente 10% a 20% do débito)
- Juros de mora (1% ao mês) + correção monetária
- Honorários advocatícios (a parte perdedora paga os custos do processo)
| Situação | Prazo Estimado | Instrumento Jurídico |
| Contrato com fiador | 15 dias p/ liminar | Despejo liminar |
| Contrato com seguro-fiança | 15 dias p/ liminar | Despejo liminar |
| Contrato sem garantia | 30–60 dias (processo normal) | Ação de despejo |
| Segundo inadimplemento (24 meses) | Sem purgação de mora | Despejo direto |
Como Proteger o Imóvel Antes de Alugar
A melhor solução para a inadimplência é a prevenção. Antes de alugar, o proprietário deve exigir uma das seguintes formas de garantia locatícia:
- Fiador solvente: pessoa com imóvel próprio quitado e renda comprovada
- Seguro-fiança: pago pelo inquilino à seguradora — garante o aluguel ao proprietário
- Caução em dinheiro: até 3 meses de aluguel depositados em conta poupança
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: para locações de alto valor
Contratos sem garantia são os mais arriscados. Antes de alugar sem fiador ou seguro, avalie bem o histórico financeiro do inquilino e realize análise de crédito completa.
Meu Inquilino Sumiu e Deixou Dívidas: E Agora?
Se o inquilino abandonou o imóvel sem aviso, a situação tem tratamento específico. Não adentre o imóvel por conta própria — isso pode configurar esbulho possessório (crime). O correto é:
- Notificar o inquilino no último endereço conhecido
- Solicitar ao juiz a imissão na posse do imóvel por abandono
- Ajuizar ação de cobrança dos valores devidos
Conclusão: Não Aguarde a Dívida Crescer — Aja Com a TLN Advocacia
Cada mês de espera é mais dinheiro perdido e mais desgaste emocional. O direito brasileiro oferece ferramentas rápidas e eficazes para proteger o proprietário — mas elas precisam ser acionadas no momento certo, por profissional competente.
A TLN Advocacia atua em ações de despejo, cobranças locatícias e assessoria em contratos de locação. Não deixe que a inadimplência de um inquilino comprometa sua renda e seu patrimônio. Entre em contato agora.
